Nem sokáig alkalmazhatták a finanszírozó bankok az új Ptk. megváltozott zálogjogi szabályai miatt átalakított biztosítéki struktúrákat. A Kúria közelmúltban hozott határozata ugyanis újabb kihívás elé állítja a bankokat: a finanszírozók ismételten azzal szembesülnek, hogy az évek alatt kialakított és alkalmazott biztosítéki struktúrák újragondolása válik szükségessé.

A Kúria egy ingatlanfinanszírozással kapcsolatos jogvitát vizsgált, amely során kimondta: ha a bank egy kölcsönszerződés biztosítékaként egy jövőbeni követelésre köt ki magának zálogjogot és közben a kölcsönfelvevő, felszámolás alá kerül, úgy a felszámolás kezdetekor még nem esedékes követelések tekintetében a bank nem élhet kielégítési elsőbbségével. Ezzel az ítéletével a Kúria egy évek óta húzódó, ellentmondásos bírósági gyakorlat végére tett pontot.

Az ügy

A Kúria döntése egy irodaház beruházásának finanszírozásával volt kapcsolatos, amely során a finanszírozó bank – a szokásos piaci gyakorlatnak megfelelően – az irodaház bérbeadásából származó, jövőbeni bérleti díjbevételekre kikötötte a zálogjogát. A hitel felvevője felszámolás alá került, és a felszámolási eljárás során a bank, a zálogjog jogánál fogva igényelte, hogy a bérlők által fizetett bérleti díjak a részére kerüljenek megfizetésre.

A Kúria azonban úgy döntött, hogy a bank ezen igénye jogszerűtlen. A bíróság szerint a zálogjoggal rendelkező bank a felszámolás elrendelését követően csak azon bérleti díjakkal kapcsolatosan hivatkozhat a kielégítési elsőbbségére (azaz arra a jogára, hogy a bérleti díjbevételből minden más hitelezőt megelőzve részesedjen), amelyek a felszámolás megkezdését megelőzően váltak fizetendővé. A Kúria megállapította, hogy egy bérleti szerződésből eredő követelések fokozatosan, a bérleti díj esedékességének megfelelően jönnek létre. Azaz azon bérleti díjakra, amelyek a felszámolás kezdetét követően válnak fizetendővé, a zálogjogosult bank elsőbbsége nem terjed ki. Így a felszámolás elrendelését követően esedékes bérleti díjak a felszámolási vagyon általános részét képezik és azokból a bank csak az általános csődjogi szabályok szerint részesülhet.

A határozat hatásai

A határozat alapjaiban rendítheti meg az ingatlan-beruházásokkal kapcsolatos finanszírozási tranzakciókat. Az ilyen tranzakciókban ugyanis a bankok egyik legfőbb biztosítékának éppen az számított, hogy a bérleti díjakból kielégítést nyerhettek – különösen akkor, ha a kölcsönvevő felszámolás alá került. Ez a biztosíték lényegében kiesik, hiszen a bank pont akkor nem tudja majd rátenni a kezét a bérleti díjakra, amikor arra várhatóan igazán szüksége lesz (amikor is a kötelezett felszámolás kerül, azaz a hitel visszafizetése bizonytalanná válik).

Bár a Kúria döntésének szakmai megalapozottsága jogászi körökben vitatott, azt (annak ún. „elvi jellege” miatt) a továbbiakban az alsóbb szintű bíróságok is kötelesek figyelembe venni. A finanszírozó bankok ezért nem tehetik meg, hogy a határozatban foglaltakat figyelmen kívül hagyják hitelezési ügyleteik során.

Mi várható?

Az ingatlanfejlesztési ügyletek egyik legfontosabb biztosítékának kiesése várhatóan a továbbiakban meg fog jelenni az ilyen ügyletek árazásában. A közgazdasági elvek alapján magasabb kockázat magasabb haszonnal kell, hogy együtt járjon.

A Kúria döntése továbbá a biztosítéki rendszerek újragondolására késztetheti a bankokat. Valószínűsíthető, hogy egyéb biztosítéki formák kerülnek ismét előtérbe – ide értve a Ptk. által tavaly július óta újból elérhetővé tett biztosítéki engedményezést vagy biztosítéki célú vételi jog nyújtását.

A történet talán legaggasztóbb pontja a stabilitás hiánya: az új Ptk. 2014 márciusi hatályba lépése, valamint a zálogszabályok tavaly júliusi módosítása már mind-mind jelentősen érintették a bankok által alkalmazott biztosíték-rendszereket. A Kúria mostani döntése három éven belül immár harmadszor kényszeríti a bankokat a biztosítéki struktúráik újragondolására.